Loi Pinel : la simulation, un outil essentiel

Loi Pinel

Publié le : 15 août 20227 mins de lecture

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Le simulateur Pinel est un outil virtuel qui vous permet de vérifier différentes propositions de financement et de défiscalisation. En quelques clics, il détermine le montant de votre réduction d’impôt, en fonction de la somme investie et de la durée de la location.

Pour tout savoir sur le dispositif Pinel

Successeur du dispositif Duflot, le programme de la loi Pinel représente (depuis 2014) l’une des meilleures solutions pour devenir acquéreur d’un bien immobilier locatif sans apport financier personnel ; c’est également un moyen de profiter d’une défiscalisation intéressante. L’investissement immobilier en pinel est disponible jusqu’en 2024 ; il concerne l’immobilier neuf ou en état d’achèvement. Le montant de la réduction d’impôt est calculé en fonction du pourcentage du prix d’achat du bien et de la durée de l’engagement de location. La réduction d’impôt est de 12% pour une location de 6 ans ; de 18% pour une location de 9 ans et de 21% pour une location de 12 ans. Le loyer proposé ne doit pas excéder le plafond fixé par décret, à chaque année, selon la zone dans laquelle est situé l’immeuble. Pour accéder à cet avantage, il faut que votre projet immobilier soit viable au point de vue financier. Un point que le simulateur est en mesure de confirmer ou d’infirmer. Même si ce dispositif est disponible pour tous les Français majeurs, certains critères de base sont requis pour pouvoir en bénéficier : • une situation professionnelle stable, • un mode de financement adapté à votre situation, • un taux d’endettement n’excédant pas 33%. Les simulateurs en ligne disposent généralement d’un test d’éligibilité gratuit, pour vérifier si une personne peut bénéficier de ce dispositif.

Quels avantages comporte l’utilisation du simulateur Pinel ?

Cet outil virtuel et performant est gratuit ; il est considéré comme l’un des meilleurs dispositifs de défiscalisation qui soit. Il vous permet non seulement de savoir à l’avance quels seront vos avantages fiscaux, mais aussi votre capacité d’emprunt, les mensualités que vous aurez à payer ainsi que votre taux d’endettement. Il peut servir également à vérifier si votre bien immobilier est situé dans une zone géographique couverte par ce dispositif (zone A, A bis ou B1). Il peut aussi faire le calcul du prix plafond du logement que vous comptez louer. Le contexte de la loi Pinel en simulation tient compte de plusieurs critères tels que votre capacité d’épargne mensuelle, votre revenu, le montant de votre impôt annuel sur le revenu, votre situation familiale ainsi que le nombre d’enfants. Pour effectuer une simulation Pinel, vous pouvez sélectionner des paramètres supplémentaires (proximité des services et transports, localisation, intensité de la demande dans ce secteur…) pour encore mieux déterminer si votre projet immobilier locatif est avantageux. Pour plus d’information sur ce sujet, visitez www.altarea-patrimoine.com. Le fonctionnement du simulateur est très simple. Vous entrez en ligne les informations suivantes : code postal, votre adresse email, votre âge ainsi que votre montant d’imposition annuel et le mode de financement prévu pour votre projet. Dès que votre requête est validée, vous obtenez un rapport personnalisé. Une fois l’opération de simulation réussie, vous savez comment rentabiliser votre investissement immobilier locatif et vous diminuez notablement votre charge fiscale. Un bilan patrimonial clair, permet de comparer les différentes offres du marché et de prendre une décision éclairée.

Certaines conditions doivent-elles être respectées ?

Pour permettre à un investisseur de profiter du dispositif Pinel, l’administration fiscale fixe une limite de 5 500 euros par mètre carré de surface habitable dans le calcul de la défiscalisation. S’il devient acquéreur d’un bien dépassant cette surface, il ne pourra accéder à la réduction d’impôt que sur la partie totalisant 5 500 euros par m.c. Le montant global pris en compte par les services fiscaux est de 300 000 euros (un montant incluant l’acquisition, les travaux, frais et honoraires d’architecte). Retenez que, parmi les investissements réalisés, le nombre de logements éligibles à ce dispositif doit se limiter à deux biens achevés (par an). Le logement doit être loué pour une durée d’au moins 6 ans et constituer la résidence principale du locataire. Ce dernier doit être solvable et son revenu fiscal doit rencontrer les plafonds ressources de la loi Pinel. Le prix mensuel du loyer par mètre carré ne doit pas être plus élevé que le plafond fixé par la loi. Un propriétaire peut prendre comme locataires ses ascendants ou ses descendants (s’ils ne font pas partie de son foyer fiscal) ; dans ce cas également, le plafond de loyer doit être respecté.

À savoir avant de vous lancer dans ce projet

Avant d’acheter un appartement ou une maison, vous devez tenir compte de certains faits : la réduction fiscale débute avec l’année de son acquisition ou l’année de l’achèvement des travaux de l’immeuble (18 à 24 mois après l’achat) ; le taux de réduction des impôts est appliqué sur le prix de revient du bien immobilier ; un déficit foncier imputable est limité au montant de 10 700 euros par année. N’oubliez pas que l’emplacement du bien immobilier et sa qualité doivent être retenus comme principaux critères de votre choix. En 2023, certaines normes supplémentaires seront mises en place pour ce dispositif. À titre d’exemple, s’il s’agit d’un logement neuf acheté en 2023, le niveau de performance environnementale devra respecter la norme RE2020. Pour un logement acquis en 2024, le même critère devra être pris en compte mais également l’obligation d’atteindre la classe A du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique). Comme vous pouvez le constater, l’usage du simulateur Pinel devient incontournable si vous avez l’intention de procéder à un investissement immobilier locatif rentable et souhaitez obtenir une réduction d’impôts.


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